Таїланд вже багато років залишається одним із найпривабливіших напрямків для міжнародного бізнесу, інвесторів та підприємців, які планують відкриття офісу, готелю, ресторану, коворкінгу або іншого комерційного об’єкта в Південно-Східній Азії. Водночас іноземці, які вперше стикаються з тайським ринком нерухомості, часто виявляють, що місцеве законодавство суттєво обмежує можливість прямого володіння землею.

‍

Саме тому одним із найпоширеніших інструментів отримання контролю над комерційною нерухомістю в Таїланді є структура Leasehold — довгострокова оренда, яка дозволяє іноземним інвесторам законно використовувати земельні ділянки та об’єкти нерухомості для ведення бізнесу без необхідності купувати землю у власність.

‍

Однак навколо Leasehold існує чимало міфів та помилкових уявлень. Багато інвесторів помилково вважають, що отримують права на нерухомість на 90 років, не перевіряють умови продовження договору або не приділяють належної уваги юридичній структурі угоди. У результаті навіть перспективний інвестиційний проєкт може супроводжуватися значними правовими ризиками.

‍

Нормативно-правове регулювання та особливості земельного ринку Таїланду

‍

Перш ніж розглядати механізми придбання комерційної нерухомості в Таїланді, важливо розуміти базові принципи функціонування місцевого земельного ринку та законодавчі обмеження, які поширюються на іноземних інвесторів.

‍

На відміну від багатьох європейських країн, земельне законодавство Таїланду побудоване на принципі захисту національних земельних ресурсів. Саме тому іноземні фізичні та юридичні особи, як правило, не можуть безпосередньо набувати земельні ділянки у власність.

‍

Основним нормативним актом, що регулює питання володіння землею, є Land Code B.E. 2497 (1954) (Земельний кодекс Таїланду). Відповідно до його положень право власності на землю переважно зарезервоване за громадянами Таїланду та тайськими юридичними особами, які відповідають встановленим вимогам щодо структури власності.

‍

Водночас іноземці можуть законно отримувати права на використання земельних ділянок та об'єктів нерухомості через спеціальні правові механізми, передбачені тайським законодавством.

‍

Чи можуть іноземці володіти землею в Таїланді?

‍

У загальному випадку відповідь — ні. Іноземна фізична особа не може придбати земельну ділянку у приватну власність на тих самих умовах, що й громадянин Таїланду.  Існують окремі винятки, проте вони застосовуються лише в обмежених випадках та супроводжуються значними інвестиційними вимогами. Наприклад, законодавство передбачає можливість придбання земельної ділянки певної площі іноземцем за умови здійснення великих інвестицій в економіку Таїланду та отримання відповідного дозволу від компетентних державних органів. На практиці такі механізми використовуються вкрай рідко.

‍

Саме тому переважна більшість іноземних інвесторів використовує альтернативні правові конструкції:

‍

• Довгострокова оренда (Leasehold);
• Право власності на будівлю, розташовану на чужій земельній ділянці (Superficies);
• Право користування та отримання вигоди від майна (Usufruct );
• Придбання окремих категорій кондомініумів;
• Структури через тайські компанії за умови дотримання вимог законодавства.

‍

Попри обмеження щодо права власності на землю, іноземні інвестори можуть отримати достатній рівень контролю над комерційною нерухомістю для ведення бізнесу.

‍

Залежно від структури угоди іноземець може:

‍

• використовувати земельну ділянку для ведення господарської діяльності;
• володіти будівлею, розташованою на орендованій земельній ділянці;
• здійснювати реконструкцію та модернізацію об'єкта;
• передавати окремі права третім особам;
• використовувати об'єкт як офіс, готель, ресторан, склад або інший комерційний об'єкт;
• отримувати дохід від експлуатації нерухомості.

‍

Саме тому при оцінці можливостей інвестування в Таїланді ключове значення має не лише питання права власності на землю, а й обсяг прав, які інвестор фактично отримує в рамках обраної юридичної структури.

‍

Правове регулювання, вимоги та обмеження довгострокової оренди в Таїланді

‍

Як уже зазначалося, через законодавчі обмеження щодо прямого володіння землею іноземцями саме довгострокова оренда стала основним інструментом використання комерційної нерухомості в Таїланді для офісів, готелів, ресторанів, курортів та інших бізнес-проєктів.

‍

Попри поширеність цієї структури, інвестори часто помилково сприймають довгострокову оренду як аналог права власності. Насправді Ддвгострокова оренда є окремим майновим правом, яке надає орендарю право володіти та користуватися нерухомістю протягом визначеного законом строку.

‍

Основним джерелом правового регулювання Leasehold є Цивільний та комерційний кодекс Таїланду (Civil and Commercial Code of Thailand), зокрема положення розділу, присвяченого оренді нерухомого майна (Sections 537–571). Саме ці норми визначають порядок укладення, реєстрації, строк дії та припинення договорів оренди нерухомості.

‍

Крім того, практичне значення мають:

‍

• Land Code B.E. 2497 (1954);
• нормативні акти Земельного департаменту Таїланду;
• судова практика Верховного суду Таїланду щодо довгострокової оренди та поновлення договорів.

‍

Який максимальний строк Leasehold?

‍

Це одна з найважливіших особливостей тайського законодавства. Відповідно до Section 540 Civil and Commercial Code строк оренди нерухомого майна не може перевищувати 30 років. Якщо сторони передбачили більший строк, він автоматично скорочується до 30 років незалежно від змісту договору.

‍

Саме тому поширені маркетингові конструкції на кшталт:

• 50-річний Leasehold;
• 90-річний Leasehold;
• 30+30+30 років;

‍

не створюють гарантованого права користування нерухомістю протягом такого строку. З точки зору закону гарантованим є лише перший зареєстрований строк оренди до 30 років.

‍

Чи можна продовжити Leasehold після закінчення 30 років?

‍

Так, закон допускає продовження оренди. Однак важливо розуміти, що продовження не є автоматичним. Після завершення первинного строку сторони повинні укласти новий договір та повторно зареєструвати його в Земельному департаменті. Навіть якщо початковий договір містить положення про продовження, таке положення саме по собі не гарантує виникнення нового 30-річного строку. Саме ця обставина є одним із головних юридичних ризиків для іноземних інвесторів.

‍

Чи потрібно реєструвати договір Leasehold?

‍

‍Так. Якщо строк оренди перевищує три роки, договір повинен:

‍

1. бути укладений у письмовій формі;
2. бути зареєстрований уповноваженим посадовцем Земельного департаменту Таїланду.

‍

У разі відсутності реєстрації довгостроковий договір фактично матиме юридичну силу лише протягом трьох років. Крім того, незареєстрований Leasehold значно гірше захищає орендаря у випадку продажу об'єкта новому власнику.

‍

Які права отримує орендар за договором Leasehold?

‍

Залежно від умов конкретного договору орендар може отримати право:

‍

• використовувати земельну ділянку або будівлю для ведення бізнесу;
• експлуатувати готельний, офісний або торговельний об'єкт;
• здійснювати ремонт, реконструкцію та модернізацію нерухомості;
• передавати окремі права в суборенду;
• отримувати прибуток від використання об'єкта;
• реєструвати додаткові речові права, якщо це допускається структурою угоди.

‍

Обсяг таких прав визначається не лише законом, але й змістом самого договору Leasehold.

‍

Проте, попри свою популярність, довгострокова оренда не є повною альтернативою праву власності. Іноземному інвестору необхідно враховувати такі ризики:

‍

• відсутність права власності на земельну ділянку;
• залежність від власника землі при поновленні договору;
• ризики, пов'язані зі зміною власника земельної ділянки;
• недостатній захист у випадку неправильно структурованого договору;
• помилкові обіцянки щодо гарантованих схем «30+30+30».

‍

Саме тому при придбанні комерційної нерухомості через довгострокову оренду доцільно проводити повний юридичний аудит земельної ділянки, права власності та проєкту договору ще до підписання угоди.

‍

Додаткові механізми: Superficies, Usufruct та придбання кондомініумів

‍

Окрім довгостроково оренди , іноземні інвестори в Таїланді можуть використовувати й інші правові інструменти, які дозволяють отримати контроль над нерухомістю або посилити захист інвестицій. Найчастіше йдеться про право власності на будівлю, розташовану на чужій земельній ділянці  та право користування та отримання вигоди від майна а також та придбання окремих категорій кондомініумів.

‍

Superficies: право власності на будівлю на чужій землі

‍

Право власності на будівлю, розташовану на чужій земельній ділянці  (Superficies) дозволяє відокремити право власності на землю від права власності на будівлю, споруду або інший об’єкт, розташований на цій землі. Тобто іноземець не стає власником земельної ділянки, але може мати окреме зареєстроване право на будівлю, наприклад офіс, віллу або готельний об’єкт.

‍

Цей механізм регулюється Sections 1410–1416 Civil and Commercial Code of Thailand. Закон прямо передбачає, що власник землі може надати іншій особі право володіти будівлями, спорудами або насадженнями, які знаходяться на або під земельною ділянкою.

‍

На практиці Superficies часто використовується разом із довгостроковою орендою . Довгострокова оренда дає інвестору право користуватися землею, а Superficies додатково закріплює право на саму будівлю. Для комерційних проєктів це особливо важливо, якщо інвестор планує будівництво, реконструкцію або значні капітальні вкладення в об’єкт.

‍

Основне обмеження полягає в тому, що Superficies не дає права власності на землю. Крім того, таке право має бути належним чином оформлене та зареєстроване. Якщо структура документів побудована слабко, інвестор може отримати красиву конструкцію на папері, але не реальний захист активу.

‍

Usufruct: право користування та отримання вигоди від майна

‍

Usufruct — це право користуватися чужим нерухомим майном та отримувати вигоду від його використання. Такий інструмент може дозволяти іноземцю проживати в об’єкті, використовувати його для певної діяльності або отримувати дохід від його експлуатації, при цьому власником землі чи нерухомості залишається інша особа.

‍

Usufruct регулюється Sections 1417–1428 Civil and Commercial Code of Thailand. Section 1417 передбачає, що нерухоме майно може бути обтяжене usufruct, а особа, на користь якої воно встановлене, має право володіти, користуватися та отримувати вигоду від такого майна.

‍

Для фізичної особи Usufruct може бути встановлений на визначений строк або на строк життя такої особи. Для юридичних осіб строк зазвичай обмежується 30 роками. Цей інструмент може бути корисним для приватних інвестицій або невеликих проєктів, однак для великих готельних чи офісних структур він не завжди є оптимальним.

‍

Головна перевага Usufruct — можливість легально користуватися майном та отримувати з нього економічну вигоду без набуття права власності. Головний недолік — обмежена гнучкість у передачі прав та залежність від правильної реєстрації. Для комерційного проєкту Usufruct краще розглядати не як основну структуру, а як додатковий інструмент захисту.

‍

Придбання кондомініумів: коли іноземець може отримати право власності

‍

На відміну від землі, окремі квартири або приміщення в кондомініумах іноземці можуть купувати у власність. Це один із небагатьох випадків, коли іноземець у Таїланді може отримати пряме право власності на нерухомість у своє ім’я.

‍

Такий механізм регулюється Condominium Act B.E. 2522 (1979). Ключове правило полягає в тому, що іноземці можуть володіти не більше ніж 49% загальної площі всіх юнітів у конкретному кондомініумі. Якщо іноземна квота вже заповнена, зареєструвати придбання на іноземця у freehold буде неможливо.

‍

Також важливо, щоб кошти на купівлю були переказані в Таїланд з-за кордону в іноземній валюті. На практиці покупцю потрібно підтвердити походження та міжнародний переказ коштів, зокрема через банківські документи на кшталт Foreign Exchange Transaction Form.

‍

Для інвестора це найбільш “чистий” варіант з точки зору права власності, але він підходить не для всіх бізнес-моделей. Кондомініум може бути хорошим рішенням для офісного приміщення, апартаментів або інвестиційної нерухомості, але для готелю, курорту чи об’єкта на окремій земельній ділянці така структура часто буде недостатньою.

‍

Висновок

‍

Для іноземного інвестора питання придбання комерційної нерухомості в Таїланді значно ширше, ніж проста купівля будівлі чи земельної ділянки. Насамперед йдеться про вибір правильної юридичної моделі, яка повинна забезпечити баланс між законністю, контролем над активом та довгостроковою безпекою інвестицій.

‍

Тайське законодавство не створює непереборних бар’єрів для іноземного капіталу, однак вимагає розуміння місцевої специфіки та використання спеціальних правових інструментів. Саме тому успішність проєкту часто залежить не від вартості чи локації об’єкта, а від того, наскільки грамотно побудована структура володіння та експлуатації нерухомості.

‍

Правильно структурована інвестиція в комерційну нерухомість у Таїланді здатна забезпечити іноземному власнику стабільний контроль над активом, передбачуваний правовий режим та ефективне використання об’єкта для розвитку бізнесу в одному з найбільш динамічних ринків Південно-Східної Азії.

‍

Приєднуйтесь до TUCC‍

‍

Будьте в курсі останніх ринкових новин, юридичних рекомендацій та можливостей для налагодження ділових контактів у рамках таїландсько-українського бізнес-коридору.

‍

Веб-сайт: thaiukraine.org

‍

Електронна пошта: info@thaiukraine.org

‍

LinkedIn: Thai-Ukrainian Chamber of Commerce